清晨买菜归来，家住沈河区和光园小区的张新兰习惯性地点开手机上的物业公示小程序。屏幕跳出昨日的支出明细：“扫帚3把，共计27元；楼道灯维修，更换灯泡2个，共计16元……”
“以前，我们园区业主总觉得物业费是本‘糊涂账’，现在物业花的每一分钱，我们都看得明明白白！”张新兰笑着说，“心里敞亮了，交费也积极了。”
园区业主内心变得“敞亮”，来自沈河区一场持续一年半的基层治理探索。2024年底，建成于1996年的和光园小区在六合社区党委牵头下，创新引入“信托制”物业服务模式，成为辽沈地区首个“吃螃蟹”的住宅小区。一年半过去，这个仅有4栋居民楼、220户、460余人的老旧小区，在维持0.5元/平方米的低收费标准下，物业费收缴率从不足60%攀升至95%以上，园区年公共收益结余2万余元，居民综合满意度达98%以上。
A身份之变
物业企业从“经营者”
变成“大管家”
过去，物业怕亏本，想方设法压缩成本；现在，物业只要服务好，就能拿到酬金，还能因为小区环境改善、业主满意而获得更多支持。这种转变，让以往小区治理的“死结”被解开。“现在才真正感觉到园区是我们自己的‘家’。”一位居民说。
党建引领解开小区“死疙瘩”
和光园小区的故事，要从1996年建成后说起。这里是典型的老旧小区，过去采用传统包干制物业服务模式，长期存在设施老化、物业失管、环境脏乱、公共收益不透明、业主与物业企业矛盾突出等问题，物业费收缴率不足60%，小区治理陷入“物业企业服务差—业主拒缴费—物业企业服务更差”的恶性循环之中。
改变始于2024年，和光园小区被纳入全市重点帮扶老旧小区范围。沈河区委社会工作部会同滨河街道、六合社区牢牢把握党建引领基层治理主线，将党组织建设嵌入小区治理全链条。成立小区党支部，推行党员亮身份、包楼栋工作机制，常态化开展入户走访与需求征集，精准掌握居民诉求。邀请街道党工委书记走进小区讲党课，组织小区党员、居民开展红色教育等活动，凝聚党员群众治理共识，强化党组织在小区治理中的核心领导作用。
街道党工委和社区党委立足“还权于民、民主共治”原则，于2024年8月启动停滞25年的小区业委会换届工作，顺利选举产生以“80后”为主体、履职能力强、群众认可度高的业委会班子，夯实居民自治组织基础。组织业委会、居民代表先后开展6轮协商议事、5次公开招标，最终决定引入“信托制”物业服务这一全新模式。
“园区有了业委会，大家伙心往一处使，不信物业管理的‘死结’解不开！”居民王虹的话表达了许多业主的心声。
“现在，钱怎么花、花在哪，全是‘透明’的。”业委会主任打开手机演示：年度预算公开、月度支出透明、日常流水实时更新。业主不仅能查到每一笔资金流向，还能通过一键报修通道，实时监督问题处置和解决的进度。
从赚取收支差价到提取管理酬金
“信托制”物业服务的核心是什么？滨河街道党工委书记杨路阳给出了一个形象的比喻：就是物业企业从原来的“经营者”变成了业主和“大管家”。
按照这一模式，全体业主是委托人也是受益人，物业企业则是受托人。小区物业费、停车费、公共区域广告费等所有公共资金，全部存入一个业主共有的“信托账户”，所有权归全体业主。物业企业不再通过“低服务、高收费”赚取差价，而是按照约定比例提取固定比例的“服务酬金”——和光园小区选取的是10%的中间值。服务越好、维修工作量越大，物业提取的酬金总额越高，但比例固定。
“物业公司不赚取收支差价，只按合同约定提取固定比例的管理酬金。花得多，物业酬金不变；物业不能靠克扣保洁、维保经费增加利润。业主与物业的利益从对立变成同向。”一位参与模式设计的工作人员解释道。
如今，小到一把扫帚的采购费用，大到公共区域的维修支出，每一笔支出及其对应的审批流程，均在小程序可查。小修小补在约定范围内，物业可直接派维修工人现场处理；大额应急事项与业委会沟通后，可立即处理；大额非应急事项则须取得业委会授权、征求业主意见。这种“全员可监督、全程可追溯”的机制，彻底消除了业主对物业“暗箱操作”的疑虑。