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康平县人民政府关于印发康平县住宅小区物业管理实施办法的通知
http://www.syd.com.cn   来源: 市法制办  2014-08-07 15:31
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康平县人民政府关于印发
康平县住宅小区物业管理实施办法的通知
 
各乡(镇)人民政府,各街道办事处,开发区管委会,新城区建设管委会,县政府各有关部门:
《康平县住宅小区物业管理实施办法》业经县政府研究,并经市政府审核同意,现印发给你们,请严格遵照执行。
 
 
 
康平县人民政府
2014年5月26日
 
 
 
康平县住宅小区物业管理实施办法
 
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市物业管理条例》等法律、法规,结合本县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内住宅小区的物业服务及其监督管理活动。
  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由双方按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第四条 县住房和城乡建设管理部门负责全县物业服务活动的监督、管理工作。
规划、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城乡管理行政执法等有关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。
  第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷。
居民委员会和村民委员会应当依法履行职责,协助相关行政管理部门开展与物业管理有关的工作,支持、指导业主委员会的日常工作。
第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会,物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,提高物业服务企业服务质量和服务水平,促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 业主系房屋的所有权人。
  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督专项维修资金的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。
  第八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出
的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业费;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主可以依法设立业主大会,选举业主委员会。
同一物业管理区域设立一个业主大会,选举一个业主委员会。
只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第十条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)执行业主大会的决定和决议;
  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)监督管理规约的实施;
  (六)督促业主交纳物业费及其他相关费用;
  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  (九)业主大会赋予的其他职责。
  第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向县住房和城乡建设管理部门和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续:
  (一)业主大会设立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
经业主大会同意,居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的,也应当办理备案手续。
业主委员会应当依法刻制和使用印章。
  第十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
  (一)管理规约、业主大会议事规则;
  (二)业主大会和业主委员会的决定;
  (三)物业服务合同;
  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;
  (五)物业共有部分的使用和收益情况;
  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;
  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第十三条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告县住房和城乡建设管理部门和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。
  第十四条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三章 前期物业管理
   第十五条 本办法所称前期物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第十六条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
新建住宅小区未经前期招投标的,不允许接管新建楼盘内的物业服务,而且业主有权拒交物业费;多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或者投标人少于3人的,经县住房和城乡建设管理部门核准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。物业服务企业接管物业服务项目前,应当向县住房和城乡建设管理部门缴存履约保证金,具体标准如下:
一级、二级资质物业服务企业按照建筑面积每平方米1.00元的标准缴存;
三级资质物业服务企业按照建筑面积每平方米1.20元的标准缴存;
暂定三级资质物业服务企业按照建筑面积每平方米1.50元的标准缴存。
履约保证金按照企业资质等级设定最高限额。一级资质物业服务企业最高限额为20万元;二级资质物业服务企业最高限额为25万元;三级或者暂定三级资质物业服务企业最高限额为30万元。
第十七条 建设单位交付住宅物业时,应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。
  第十八条 建设单位应当自县住房和城乡建设管理部门同意办理工程竣工验收备案之日起,按照国家规定的保修期限和保修范围,履行物业的保修责任。
建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以向县住房和城乡建设管理部门申请使用建设工程保修抵押金。
物业保修期满,县住房和城乡建设管理部门返还建设工程保修抵押金前,应当征求业主委员会的意见。
第四章 物业管理服务
  第十九条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务,配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。  
  县住房和城乡建设管理部门负责对申请核定三级以上资质的物业服务企业提出初审意见,报上级房产主管部门审查合格后颁发资质证书。(法制办建议删掉,住建局建议保留)
  第二十条 物业服务主要包括以下内容:
  (一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,经业主大会通过后组织实施;
(二)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作,监督共用设施设备合理使用;
  (三)日常清扫保洁,将装修及生活垃圾收集到县住房和城乡建设管理部门指定的垃圾中转站;
  (四)绿地及附属设施的养护管理;
(五)居民院区、楼道等公共区域的病媒生物防治;
  (六)物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护;
(七)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;
(八)业主与物业服务企业约定的其他事项。
  业主可以与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的服务内容。
  第二十一条 物业服务企业享有下列权利:
  (一)根据业主大会决定对物业实施管理;
  (二)按规定收取物业服务费;
  (三)委托专营企业承担专项物业服务;
  (四)建议业主委员会协调与业主的纠纷;
  (五)法律、法规规定的其他权利。
第二十二条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)依法制订物业管理制度和物业服务方案;
(二)依照物业服务合同提供服务;
(三)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,提交业主大会讨论,年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;
(四)保证物业管理区域内的日常公共卫生;
(五)随时与专营单位保持联系,确保物业管理区域内水、电、热的正常供给;
  (六)每半年向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会的监督;
  (七)按照业主、业主委员会要求,列席业主大会、业主委员会会议,解答业主、业主委员会提出的咨询,听取意见和建议,改进和完善管理服务;
  (八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;
(九)协助有关部门做好安全防范工作。
第二十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报县住房和城乡建设管理部门备案。
  第二十四条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起30日内,在县住房和城乡建设管理部门和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交有关文件和资产,并与新选聘的物业服务企业做好交接工作。
第二十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费,并定期在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。
第二十六条 实行包干制收费的物业服务企业不得以物业费收缴率低等理由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
  业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。
第二十七条 新建住宅小区前期物业管理期间的物业服务费标准,由评估中介机构在招标过程中评估产生;前期物业服务2年期满后,应由区域内业主委员会与新选聘的物业服务公司签署物业服务合同并协商确定物业服务费标准。
非住宅物业的物业服务费,实行市场调节价。
第二十八条 老旧弃管小区的物业管理服务要依照“谁开发谁管理”的原则。单位自建住宅楼自行开发、自行管理;弃管小区的物业管理服务由各社区组织成立的业主委员会代表全体业主选聘物业经理人对小区进行物业管理服务,县政府每年向社区拨付1万元专项补贴资金,各社区在使用此资金时要公示,并接受财政、审计等部门的监督。
第二十九条 各住宅小区自来水水费由县自来水公司向业主按水表计费收取。
第三十条 各住宅小区微机二次提水必须由开发建设单位交由县自来水公司统一、有偿管理;弃管小区微机二次提水经规划改造后也要由县自来水公司统一管理。
新建住宅小区的给水规划和设计要报县自来水公司备案;城区内给水规划要纳入全县给水总体规划中,形成法规约束。
第三十一条 物业管理活动中发生纠纷,可以协商解决。无法协商解决的,可以由物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府和县相关主管部门进行调解。调解不成的,当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
  第三十二条 物业管理应当实行信用信息管理制度。县住房和建设管理部门应当对全县物业服务企业信用实施动态考核,统一管理,并对县域内的物业管理信用信息进行核实,将核实结果及时上报。
  第三十三条 物业服务应当建立完善的档案管理制度,实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业管理服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送县住房和城乡建设管理部门。
第五章 物业的使用和维护
  第三十四条 物业管理区域内不得有下列行为:
  (一)擅自拆改房屋承重结构;
  (二)擅自改变物业规划用途;
  (三)侵占、损坏公共场地,物业共用部位、共用设施设备;
  (四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;
  (五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;
  (六)违反规定饲养家禽、宠物;
  (七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;
  (八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
  (十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(十一)占用消防通道,挤占消防设施;
(十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;
(十三)法律、法规禁止的其他行为。
发生上述行为时,业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正;拒不改正的,应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后,应当对违法行为依法进行处理。
第三十五条 物业管理区域内的业主,应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。
新建住宅小区的住宅专项维修资金,应由行政主管部门责成开发建设单位代缴后存入指定账户。
第三十六条 县房产部门管辖住宅小区,其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,应由县房产部门协调,经县住房和城乡建设管理部门审核后方可启动住宅专项维修资金。
自管小区和弃管小区,可先行成立业主委员会,由业主代表按规定收取专项维修资金;其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,也应由行政主管部门审核后方可启动住宅专项维修资金。
 第三十七条 物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,由业主共同决定补建、续筹方案,委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。
因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,发生维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。
第三十八条 供水、供电、供气、供热、排水等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第三十九条 违反本办法规定的其他行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
本县行政区域内非住宅小区内的其他住宅实行物业管理和非住宅的物业管理参照本办法执行。
 
第六章 附 则
第四十条 本办法自 年 月 日起施行。
编辑: sx01